快3计划:财眼看房\经济下行压力加大 未宜出台房地产税
快3计划

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1快3计划全称

快3计划:财眼看房\经济下行压力加大 未宜出台房地产税

2快3计划简介

  圖:房價長期走勢是由供需決定的,而房地產稅對市場調節的作用可謂相對有限

这些毛分利的派发是配合有关基金于2019年12月31日财政年度结束日所作出的宣布:

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4快3计划详细介绍

快3计划:财眼看房\经济下行压力加大 未宜出台房地产税

马丽孕肚写真

  圖:房價長期走勢是由供需決定的,而房地產稅對市場調節的作用可謂相對有限

  2019年政府工作報告提出「健全地方稅體系,穩步推進房地產稅立法」,從「穩妥」到「穩步」,房地產稅改革正在提速。為什麼要徵收房地產稅?最佳出台時機是何時?哪類房地產稅方案最好?出台後會有什麼影響?筆者試圖在本專欄回答這些問題。

  恆大研究院副院長、房地產行業首席研究員 夏 磊

  為什麼一定要徵收房地產稅?

  存量房時代漸行漸近,徵收保有環節稅是大勢所趨。2018年中國城鎮住房套戶比1.09,住房供給總體充分;土地購置面積和商品住宅新開工均處於峰值水平,住房大建設時代的基礎不復存在,開發建設環節的稅收和土地出讓金必將不斷減少。而中國地方財政高度依賴土地相關收入,2018年,地方本級財政收入中土地出讓收入佔比38.1%,僅依賴於開發環節的土地財政難以為繼,拓寬稅源是必由之路。

  滿足三個前提,房地產稅有望成為地方政府的重要稅源。一是城鎮人口和人均居住面積逐漸提高,促使稅基總和不斷增加;二是人均可支配收入增速高於房價增速,導致房價收入比降低、居民住房購買能力提升,可承受更高的實際稅率;三是存量房時代逐步到來,土地出讓收入規模降低,提升地方政府徵稅動力。

  何時是出台的最佳時機?

  房地產稅最佳出台時機是經濟穩定發展、房地產市場健康運行時期。

  在經濟穩定發展、房地產市場健康運行時期出台房地產稅,邊際影響最小,更容易被市場所接受。當房地產市場上行時,房地產稅預期成本遠低於房價和房租上漲的預期收益,徵稅雖不會對市場產生重大衝擊,但目前市場繼續上行帶來的風險也越來越大。當市場下行,一方面持有房地產的預期損失放大,另一方面也強化了政府調控和房價下跌的預期,使得持有者更急於脫手,加速房價下跌。

  當前經濟下行壓力加大,未能給房地產稅出台提供最佳環境。當前中國經濟金融形勢嚴峻,三季度GDP增速創1992年以來新低,其中,出口連續兩個月負增長,消費低迷,固定資產投資持續放緩;財政稅收收入下滑,稅收連續五個月負增長、11省市財政負增長。

  什麼是最優的稅制方案?

  稅制設計由地方主導,因地制宜,避免「一刀切」。房地產稅具有高度地方性,與地方居民利益密切相關。中央統一立法雖然必要,但各地方住房需求、住房發展階段等具體情況都不一樣,不宜統一稅制「一刀切」。留給地方政府充足的自主空間,兼顧地方特點,才能保證房地產稅滿足地方多樣化需求,穩妥實施。

  區域上,從經濟發達地區試點,逐步過渡到全國。相較於經濟欠發達地區,發達地區居民收入水平、支付能力和納稅意識都更強,從經濟發達地區開展房地產稅試點,總結經驗,逐步過渡到全國,阻力較小。

  徵稅對象上,從空置住房、高端住房逐步過渡到所有住房,有利於改革推進。房地產稅是直接稅,居民對稅負敏感,房地產稅應由小範圍、低稅負向全面徵收過渡。從國際看,房地產稅是財產稅的一種,稅制設定上以「寬稅基、低稅率」為主,針對存量住房徵收房地產稅可確保稅源規模。開徵初期,考慮居民負擔水平和接納程度,可從空置房、高端住房逐步過渡到所有住房。

  即使是普徵,差異化的稅制方案有利於精準調控。對於空置房、高端住房和全部住房,當稅率、稅基和稅收優惠措施都相同時,無法體現稅制公平性;當稅基和減稅措施相同,但對空置、高端房高稅率徵稅、一般住房低稅率徵稅時,有利於打擊投機性需求、減少空置、抑制高端需求,提高房地產稅的接受度;當稅率和稅基相同,僅對一般住房實施稅收減免政策,既保護居民正當的自住需求,也有利於提高住房利用率,減少不必要的住房資源浪費。

  設定合理的價值評估基期和稅率調節機制,確保居民可負擔。美國房地產評估價值雖與市場價值接近,但可通過評估率來調節實際稅率,2018年,各州的房地產稅實際稅率在0.27%至2.4%之間;英國房產評估採用1991年市場價值,稅率分八個等級,地區政府自行調整基準稅率來調節實際稅率水平,2017年平均稅率僅約1.8%,如考慮房價上漲因素,則實際稅負更輕。

  借鑒國際經驗,設定合理的不動產價值評估基期和稅率調節機制,讓居民能負擔起,才是房地產稅順利落地的前提。

  居民自住房稅收減免,或設定人均免徵面積,滿足居民自住需求。新加坡採取超額累進制稅率,與非自住房稅率不同,自住房稅率更低;德國首套自住房不收房地產稅,只有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅;上海市新購住宅免徵面積為人均60平米;重慶市獨棟住宅每戶免稅180平方米、新購獨棟住宅和高檔住房每戶免稅100平方米。

  房地產稅出台有什麼影響?

  短期內,房地產稅通過影響供需格局影響市場。

  房地產稅通過影響市場預期和持有收益影響供需,抑制房價上漲。國際經驗表明,房地產稅開徵前後,徵稅力度和市場反應尚未明確,市場預期受影響,需求入市節奏推遲、部分投資者拋售房產,影響短期市場供需、房價回調。

  購房者關注稅收力度和市場反應,觀望情緒濃厚。中國房地產稅徵稅時點、力度和市場反應尚未明確,部分購房者會持觀望態度、推遲需求入市,短期內購房需求將減少。

  房屋持有者可能出租或出售部分徵稅房產應對持房成本上升。由於徵稅力度未明確,持房者或大多持觀望態度,採用出租或出售部分徵稅房屋以應對持房成本上升。對於人口淨流出、缺乏需求支撐的部分城市,房產持有者可能會選擇出售房產;對於人口持續流入、住房需求旺盛的城市,持房者短期內會採取出租房產以應對持有成本上升,並將部分房地產稅負擔轉嫁給承租者,導致房租上漲。

  長期看,房地產稅市場調節作用不明顯。

  房價長期走勢由供需決定,房地產稅的市場調節作用有限。從國際經驗看,房價的決定因素是供需,房地產稅僅是一個調節因素,既不是穩定市場運行的關鍵,也無法防範房地產泡沫的產生和破滅。德國僅徵收土地稅且稅負較低,但房價長期穩定,主要依靠供需平衡和穩健的貨幣金融制度;日本、美國、英國很早就開徵房地產稅,但日本經歷兩次房地產危機、美國出現六十年大牛市又爆發次貸危機、英國房價則長期剛性上漲,主要由於土地供給不足或房地產過度金融化。

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